مشاعات ساختمان چیست؟ معرفی فضاهای مشترک، مدیریت و مسئولیت ها
مشاعات ساختمان از جمله مفاهیم کلیدی در زندگی آپارتمان نشینی است. احتمالا بارها درباره مشاعات یا بخش های مشترک شنیده اید، اما ممکن است هنوز ندانید که کدام بخش از ساختمان مشاع محسوب می شود. اطلاع از مشاعات و قوانین آنها نقش بسیار مهمی در زندگی آپارتمانی دارد. در مقاله پیش رو، درباره مفهوم مشاعات، قانون آنها و سایر موارد مربوط به این عنوان صحبت می کنیم. پیشنهاد میکنیم مقاله تحلیل نمودار قیمت پروفیل از گذشته تا کنون را بخوانید.
مشاعات ساختمان چیست؟
مشاعات ساختمان به بخش هایی از ساختمان گفته می شود که به صورت مشترک استفاده شده و در اختیار همه مالکان و مستاجران قرار دارد. این بخش ها شامل راهروها، آسانسورها، لابی، پارکینگ مشترک و حیاط هستند. مشاعات در اختیار همه قرار دارد و هرگونه دخل و تصرف در آن باید با اجازه همه مالکان باشد.
قانون مشاعات ساختمان
ساکنان ساختمان موظفند از بخش های مشترک به گونه ای استفاده کنند که حق بهره مندی دیگران را محدود نکنند و مزاحمتی برایشان ایجاد نشود. به عنوان مثال، قرار دادن وسایل شخصی مثل کفش یا اشیای اضافی در راه پله ها یا حیاط، به منزله استفاده انحصاری محسوب شده و سایر ساکنان می توانند نسبت به آن اعتراض کنند.
علاوه بر این، هیچ یک از ساکنان حق ندارند بخش های مشترک را به صورت اختصاصی در اختیار خود بگیرند یا به فرد دیگری انتقال دهند، مگر اینکه همه ساکنان موافقت کنند و قانون نیز چنین اجازه ای را صادر کرده باشد.
قانون دیگر این است که بهره برداری از مشاعات نباید آرامش و آسایش دیگر ساکنان را مختل کند؛ برای نمونه، انجام کارهایی مانند تعمیر بدنه خودرو در پارکینگ یا نگهداری حیوانات در حیاط ممنوع است.
انداختن زباله در فضاهای مشترک مثل راهروها، که باعث انتشار بوی نامطبوع در ساختمان شود، نیز غیر مجاز است. علاوه بر موارد ذکر شد، هرگونه تغییر در ظاهر یا رنگ آمیزی واحدهای آپارتمان که هماهنگی نمای کلی ساختمان را به هم بزند، بر اساس قانون ممنوع است. همچنین استفاده شخصی از امکانات مشترک نظیر برق یا آب مشاعات مجاز نیست.
قانون دیگری که درباره مشاعات مطرح است، درباره پارک کردن خودرو است. پارک کردن خودروها باید صرفاً در مکان های مشخص شده انجام شود و نباید مانع تردد سایر ساکنان گردد.
دخل و تصرف در مشاعات ساختمان
دخل و تصرف در مشاعات ساختمان به اقداماتی گفته می شود که طی آن یک یا چند نفر از ساکنان، بدون رضایت سایرین، بخش های مشترک را به صورت انحصاری در اختیار گرفته یا حقوق دیگران را در استفاده از این مناطق نقض کنند. این رفتار، که در قانون به عنوان «تصرف عدوانی» شناخته می شود، شامل مواردی مثل قرار دادن وسایل شخصی نظیر کمد یا صندلی در راهروها، نگهداری حیوانات در حیاط یا جلوگیری عمدی از دسترسی سایرین به فضاهای عمومی است. برای مثال، اگر ساکنی با انباشتن اشیا در حیاط، تردد دیگران را دشوار کند، این عمل تصرف غیرقانونی تلقی می شود.
قانون تأکید دارد که هیچکس نمی تواند مشاعاتی مانند پشت بام، پارکینگ یا حیاط را به صورت اختصاصی استفاده کند یا تغییر دهد، مگر با توافق جمعی و مجوز قانونی. هزینه های نگهداری این بخش ها نیز بر عهده همه ساکنان است و استفاده شخصی از آن ها، مانند برگزاری مراسم در پارکینگ بدون اجازه، ممنوع و قابل پیگیری قانونی است.
انواع فضاهای مشاعات ساختمان
فضاهای مشاع در ساختمان ها به بخش هایی اطلاق می شود که به طور مشترک متعلق به همه ساکنان بوده و برای استفاده عمومی طراحی شده اند. این فضاها در زندگی آپارتمانی، بسته به نوع ساختمان (مسکونی یا غیر مسکونی)، متفاوت هستند.
در ساختمان های مسکونی، مشاعات شامل زمین زیر بنا، پشت بام، حیاط، راهرو ها، پله ها، آسانسور، لابی، پارکینگ، باغچه، تاسیسات مشترک مثل شوفاژ خانه، انشعابات آب و برق عمومی و حتی فضاهایی مثل حیاط خلوت است. این بخش ها می توانند در حیاط (مانند فضای ورزشی یا اتاق نگهبانی)، زیرزمین (پارکینگ و انبار)، همکف (لابی و سرایداری)، طبقات (راهرو و تاسیسات)، یا پشت بام (پله و هواکش) باشند.
در ساختمان های غیرمسکونی نیز مشاعات مشابهی مانند حیاط (سرویس بهداشتی)، زیرزمین (انبار و نگهبانی)، همکف (اطلاعات و آسانسور)، طبقات و پشت بام (تاسیسات و پارکینگ) دیده می شود، اما کاربری آن ها متناسب با نیازهای غیرمسکونی تنظیم می گردد. این فضاها به منظور رفاه جمعی ساکنان بوده و استفاده انحصاری از آن ها ممنوع است.
مدیریت و نگهداری مشاعات ساختمان
مدیریت بخش های عمومی ساختمان یا همان مشاعات بر عهده مدیر ساختمان است که خود توسط مجمع عمومی ساکنان انتخاب می شود.
وظایف مدیر ساختمان در قبال مشاعات:
- نظارت بر استفاده صحیح: اطمینان از بهره برداری مناسب ساکنان از فضاهای مشترک و جلوگیری از تصرف یا استفاده نادرست از مشاعات.
- تعمیر و نگهداری: برنامه ریزی و اجرای تعمیرات دوره ای و نگهداری از مشاعات برای حفظ ایمنی و زیبایی ساختمان.
- تأمین هزینه ها: محاسبه و جمع آوری سهم هر واحد از هزینه های مربوط به فضاهای مشترک، مانند نظافت، روشنایی و تعمیرات.
- اجرای تصمیمات مجمع عمومی: پیاده سازی مصوبات مجمع عمومی ساکنان در خصوص نحوه استفاده از مشاعات و هماهنگی برای اجرای آن ها.
- مشارکت ساکنان: تمامی ساکنان موظف به پرداخت سهم خود از هزینه های مشاعات بر اساس متراژ واحد یا توافقات داخلی هستند. در صورت امتناع از پرداخت، مدیر ساختمان می تواند از طریق مراجع قانونی اقدام نماید.
حقوق و مسئولیت های ساکنان در مشاعات
ساکنان ساختمان در قبال مشاعات هم حقوق مشخصی دارند و هم مسئولیت هایی بر عهده آن ها است. از نظر حقوق مشاعات، همه ساکنان به طور برابر حق استفاده از این فضاها را دارند، مشروط بر اینکه مزاحمتی برای دیگران ایجاد نکنند. برای مثال، آن ها می توانند از پارکینگ یا لابی بهره ببرند، اما نمی توانند این مکان ها را به صورت اختصاصی تصرف کنند یا تغییراتی بدون توافق جمعی اعمال کنند.
از سوی دیگر، مسئولیت های مشاعات شامل مشارکت در هزینه های نگهداری و تعمیرات، مانند پرداخت شارژ برای نظافت یا سرویس آسانسور است. ساکنان موظفند از آسیب به این بخش ها خودداری کرده و قوانین آپارتمان نشینی را رعایت کنند؛ مثلاً از انباشت زباله در راهرو یا نگهداری حیوانات در حیاط خودداری کنند.
این تعادل بین حقوق و مسئولیت ها، آرامش و نظم جمعی را تضمین می کند.
همان طور که ذکر شد، استفاده انحصاری یا تصرف غیر مجاز مشاعات ساختمان به عنوان «تصرف عدوانی» شناخته شده و بر اساس قوانین کیفری و حقوقی، فرد خاطی، مجرم محسوب می شود. این موضوع در ماده 690 قانون مجازات اسلامی به طور واضح آمده است.
طبق این ماده، هر فردی که بدون اجازه دیگر ساکنین، به صورت شخصی از مشاعات استفاده کند یا تغییری در آن ایجاد نماید، مرتکب تصرف عدوانی شده و در صورت ثبوت، مجازات او حبس از یک ماه تا یک سال خواهد بود. علاوه بر این، در صورت وارد شدن خسارت به مشاعات، متخلف موظف به جبران خسارت و ضرر و زیان وارد شده است.
در صورت بروز اختلاف، ابتدا باید همسایگان به شورای حل اختلاف مراجعه کنند. اگر مسئله حل نشد، طرفین می توانند با مراجعه به دادگاه حقوقی یا کیفری، شکایت خود را ثبت کنند.
در این مرحله، فرد متهم باید تصرف خود را متوقف کرده و مشاعات را به وضعیت قبلی بازگرداند.
هزینه تعمیرات مشاعات ساختمان
هزینه های تعمیر و نگهداری مشاعات ساختمان، بر عهده تمامی مالکان واحدها است. بر اساس ماده ۲۳ اصلاحی آیین نامه قانون تملک آپارتمان ها، مالکان موظف اند در پرداخت این هزینه ها مشارکت کنند.
نحوه تقسیم این هزینه ها به دو صورت قابل انجام است:
- بر اساس توافق مالکان: اگر تمامی مالکان در مورد نحوه تقسیم هزینه ها به توافق برسند، مطابق با آن عمل می شود.
- در صورت عدم توافق: در این حالت، هزینه ها به نسبت مساحت قسمت های اختصاصی هر واحد تقسیم می شود؛ به طوری که واحدهای بزرگ تر، سهم بیشتری از هزینه ها را پرداخت می کنند. از آنجا که قیمت آهن کیلویی و سایر مصالح، برای متراژهای بیشتر، افزایش می یابد، پس منطقی است مالکانی که متراژ بیشتری را در تملک خود دارند، هزینه بیشتری نیز پرداخت کنند.
همچنین، هزینه های مربوط به تعمیرات اساسی و ضروری مشاعات، مانند تعمیر سقف، ایزوگام پشت بام یا تأسیسات اصلی، بر عهده مالک یا مالکان است. در مقابل، هزینه های جزئی و روزمره، مانند نظافت مشاعات یا تعمیرات کوچک، ممکن است بر عهده مستأجران باشد؛ مگر اینکه در قرارداد اجاره به گونه ای دیگر توافق شده باشد.
در صورتی که یکی از مالکان از پرداخت سهم خود امتناع کند، سایر مالکان می توانند با مراجعه به مراجع قانونی، مانند شورای حل اختلاف، نسبت به مطالبه سهم وی اقدام کنند. این موضوع به منظور حفظ حقوق تمامی ساکنان و جلوگیری از بروز اختلافات بیشتر در قانون در نظر گرفته شده است.
سوالات متداول
مشاعات ساختمان چیست؟
مشاعات ساختمان به بخش هایی از ساختمان اطلاق می شود که به طور مشترک توسط همه ساکنان استفاده می شوند و در سند مالکیت به صورت اختصاصی برای واحدی خاص تعیین نشده اند.
چه فضاهایی جزء مشاعات ساختمان به حساب می آیند؟
مشاعات شامل زمین ساختمان، پشت بام، درب ورودی، راهرو ها، پنجره های راهرو، آسانسور، ورودی پارکینگ، پارکینگ های اضافی، پله ها، شوفاژخانه، تأسیسات و انشعابات مشترک، حیاط، لابی و باغچه می شوند.
چه کسی مسئول نگهداری و مدیریت مشاعات است؟
مسئولیت نگهداری و مدیریت مشاعات بر عهده مدیر ساختمان است که توسط ساکنان انتخاب می شود.
چگونه هزینه های مشاعات میان ساکنان تقسیم می شود؟
هزینه های مربوط به مشاعات، مانند تعمیرات و نگهداری، بر اساس متراژ واحدها بین ساکنان تقسیم می شود و همه موظف به پرداخت سهم خود هستند.
حقوق ساکنان در استفاده از مشاعات چیست؟
ساکنان حق استفاده متعارف و برابر از مشاعات را دارند، به طوری که استفاده آن ها مانع استفاده دیگران نشود و به حقوق سایرین احترام گذاشته شود.
آیا می توان از مشاعات ساختمان به طور اختصاصی استفاده کرد؟
استفاده اختصاصی از مشاعات بدون رضایت تمامی ساکنان ممنوع است و هرگونه تصرف یا تغییر در این فضاها نیازمند توافق جمعی و اخذ مجوزهای لازم است.
آیا هزینه تعمیرات مشاعات ساختمان بر عهده مستاجر است یا صاحب ملک؟
هزینه تعمیرات مشاعات ساختمان بر عهده مالکین است و مستأجران موظف به پرداخت این هزینه ها نیستند، مگر اینکه در قرارداد اجاره به طور مشخص توافق دیگری شده باشد.
